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주택임대차보호법 개정 핵심 정리, 최우선변제금 범위와 금액 증가

| by yoonmi kim

 

9월 13일 정부의 부동산 정책 발표 이후 시장이 뒤숭숭합니다. 무주택자는 무주택자대로, 이제 주택 마련이 조금은 쉬워지는 것인지 관심을 기울이고 있고, 주택보유자는 또 그들의 상황에 따라 초유의 관심을 기울이고 있는 상황입니다. 서로 입장은 다르지만, 관심의 초점은 ‘향후 집값이 어떻게 변할 것인가’인 것 같네요.

모두가 관심 있게 지켜보는 부동산 시장에서 지난 9월 11일 ‘주택임대차보호법 시행령 개정안’이 국무회의를 통과했습니다. ‘소액임차인’의 범위를 확대하고 최우선변제를 받는 보증금액을 높이는 내용을 골자로 한 이번 개정안은 대통령의 재가를 거쳐 공포 즉시 시행될 예정입니다. 지난 2016년 3월 최우선변제 보호 범위를 확대한 지 2년 6개월 만의 변경으로 차후 법에 의한 임대차 보증금 보호의 혜택을 받을 수 있는 경우가 늘어날 전망입니다.



▲서울, 최우선변제금 최대 3,400만원→3,700만원으로 인상


이번 개정으로 인해 서울의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위는 기존 보증금 1억 이하에서 1억 1,000만 원 이하로 확대되며, 우선변제를 받을 수 있는 금액도 3,400만 원에서 3,700만 원으로 높아집니다. 또한, 세종시와 경기도 용인시 · 화성시를 포함해 수도권정비계획법상 과밀억제권역은 보증금 1억 원 이하의 주택 임차인이 3,400만 원까지 우선변제를 받을 수 있게 되었습니다.

 

주택임대차보호법 시행령 '최우선변제' 개정안

 

지역 구분 최우선변제 적용 보증금 최우선변제금
현행 변경 현행 변경 현행 변경
서울시 - 1억 원 이하 1억 1,000만 원 이하 3,400만 원 이하 3,700만 원 이하
과밀억제권역 용인 • 화성 • 세종 포함 8,000만 원 이하 1억 원 이하 2,700만 원 이하 3,400만 원 이하
광역시 등

용인 • 세종 제외

파주 포함

6,000만 원 이하 - 2,000만 원 이하 -
그 밖의 지역 화성 • 파주 제외   5,000만 원 이하 - 1,700만 원 이하 -

 

예를 들어 서울에 사는 A씨가 보증금 4,000만 원에 월세 70만 원을 내고 살던 집이 경매로 넘어간 경우, 기존에는 보증금의 일정액을 우선변제 받을 수 있는 주택임대차보호법상의 ‘소액임차인’에 해당하지 않았지만, 법 개정으로 인해 A씨도 소액임차인으로 보호받아 3,700만 원까지는 경매대금에서 최우선으로 보증금을 받을 수 있게 된 것입니다.

* 소액임차인에 해당하는 보증금 계산은 보증금+(월세*100) 하시면 됩니다. 위의 예에서 A는 보증금 4,000만 원+(월세70만 원*100)으로 1억 1,000만 원이 되므로 소액임차인에 해당하게 됩니다



▲개정안 시행전의 계약도 적용되나?


개정 시행령은 이미 존속 중인 임대차 계약에도 적용되나, 개정안 시행 전 이미 해당 주택에 설정되어 있는 담보물권에 대해서는 담보물권자의 재산권을 보호하기 위해 개정 전 법령이 그대로 적용됩니다. 또한 개정 전에 담보물권이 설정되어 있는 임대목적물일지라도 개정 후에 새로이 설정되는 담보는 개정 시행령의 적용을 받습니다.

따라서 위의 A씨는 개정안에 의해 3,700만 원의 최우선변제를 받을 권리가 있지만, A씨 앞으로 저당권을 설정한 B에게는 자신의 최우선변제권을 주장할 수 없고, 개정법 시행 후 저당권을 설정한 C에게는 개정법을 주장하여 최우선변제 금액인 3,700만 원에 대하여는 우선권을 주장할 수 있습니다.

부동산 가격이 폭등하여 내 집 마련이 어려워지고 있는 이때, 관련 법 규정을 숙지하여 재산을 지키시기 바랍니다.

 

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